Dissolution et liquidation d’une SCI
Si beaucoup d’opérations d’acquisitions se font pour des logements vacants, il faut savoir qu’il est également possible d’acquérir un logement dans lequel les locataires restent malgré la vente.
Ce genre d’opération permet donc aux investisseurs de rentabiliser leur acquisition dans des délais plus courts.
Décote sur le prix d’achat :
Cette décote s’applique dans la mesure où le logement semble plus difficile à vendre du fait de l’occupation par les locataires. S’il souhaite y habiter, l’acheteur devra donc attendre la fin du bail de location en cours avec les locataires présents.
La décote est calculée selon plusieurs facteurs :
- La durée du bail restant à courir
- Le niveau du loyer par rapport au marché
- Les caractéristiques du locataire en place (âge, ressources…)
- Contrat de bail
Celle-ci peut donc aller de 10 à 20 % selon certains cas.
Un investissement intéressant :
La présence d’un locataire au moment de l’acquisition procure à l’acheteur une certaine sécurité financière puisqu’il perçoit des loyers dès l’achat.
Le changement de propriétaire n’a aucune influence sur le cautionnement versé car, sauf stipulation contraire, il est transmis au nouveau propriétaire de plein droit.
Inconvénients de cette opération :
- Les clauses prévues dans le contrat en cours ne peuvent être modifiées, même en ce qui concerne le montant du loyer
- Risques de dégradations des locaux, étant donné que ceux-ci sont occupés, des travaux ne peuvent être effectués.
- C’est l’acheteur qui devra restituer la caution des locataires à la fin du bail déjà en place.
Avant de faire son acquisition, l’acheteur devra donc vérifier tous les éléments nécessaires sur le locataire (dégradations éventuelles, régularité dans le paiement des loyers…)
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