Dans le paysage complexe de l’investissement immobilier en France, deux statuts se distinguent pour les propriétaires souhaitant louer leur bien meublé : le statut LMP (loueur en meublé professionnel) et le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Ces deux régimes offrent des avantages distincts mais répondent à des critères et des obligations différents. Cet article vise à clarifier ces différences et à vous guider dans le choix du statut le mieux adapté à votre stratégie d’investissement.
Caractéristiques et critères des statuts LMP et LMNP
Statut LMNP
Pour être éligible au statut LMNP, il convient que les recettes locatives ne dépassent pas le seuil préétabli.
En général, le seuil de 23 000 € de revenus locatifs annuels est décisif pour déterminer si vous pouvez prétendre à ce statut. Toutefois, il existe aussi un critère relatif comparant les recettes locatives aux autres revenus du foyer fiscal. Pour profiter du régime LMNP, vos revenus tirés de cette activité doivent rester inférieurs à vos autres sources de revenus.
Statut LMP
À l’opposé, le statut LMP s’adresse aux investisseurs pour qui la location meublée devient une activité à part entière. Si vos recettes locatives dépassent le seuil de 23 000 € et sont supérieures à la somme de tous les autres revenus professionnels de votre foyer, vous serez automatiquement classifié comme loueur en meublé professionnel.
Cette classification entraîne plusieurs obligations, notamment en matière de cotisations sociales. Ce changement de statut a également des implications sur l’existence possible de déficits fiscaux.
Les régimes fiscaux associés aux statuts LMP et LMNP
LMNP : régime réel et micro-BIC
En choisissant le statut LMNP, les investisseurs peuvent bénéficier du régime réel ou du régime micro-BIC.
Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 %. Cela signifie concrètement que seulement la moitié des loyers perçus est soumise à l’imposition.
Le régime réel permet de déduire du loyer, un ensemble de charges se rapportant à la location meublée, dont l’amortissement.
Dans la majorité des cas, les investisseurs ont intérêt à opter au réel pour optimiser leur fiscalité locative.
LMP : une logique identique
Le régime LMP offre également la possibilité de bénéficier du régime réel ou micro-BIC.
Impact des cotisations sociales sur les statuts
Pour les LMNP
Pour les titulaires du statut LMNP, les choses restent assez simples car les cotisations sociales ne s’appliquent pas. Seuls les prélèvements sociaux liés aux revenus du patrimoine sont dus.
Pour les LMP
Du côté LMP, les investisseurs sont assujettis aux cotisations sociales associées au caractère professionnel de leur activité. Les cotisations sont de l’ordre de 40% avec un minimum d’environ 1300€ par an même en cas de déficit.
Le paiement de ces cotisations sociales offre également une couverture sociale.
Anticiper le changement de statut LMNP/LMP
Pour éviter un redressement fiscal, il est primordial de se poser la question sur l’évolution de son statut chaque année. En effet, ce changement pourrait avoir de lourdes conséquences sur la rentabilité de votre investissement.
C’est pourquoi, il est primordial de se faire accompagner par un professionnel.
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