Le financement de l’immobilier d’entreprise via le bail à construction
Ce type de financement est conseillé lorsque la SCI dispose des liquidités nécessaires à l’acquisition du terrain mais pas de la construction. C’est alors la société d’exploitation qui va supporter le coût de cette construction si sa santé financière le lui permet.
Ce type de financement permet à la SCI, à la fin du bail, de devenir propriétaires des constructions réalisées sur son terrain.
La SCI procède donc à l’acquisition du terrain puis le donne en location à une société d’exploitation, à travers un bail à construction, qui s’engage à construire l’immeuble sur ce terrain.
Le bail à construction peut avoir une durée allant de 18 à 99 ans.
La fiscalité applicable à la SCI :
Pour les particuliers et les SCI imposables à l’impôt sur le revenu, les loyers et toute autre prestation sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Pendant la durée du bail, s’il est prévu que les loyers constituent la remise de la construction, alors l’assiette d’imposition est égale au prix de revient de la construction calculée chaque année. L’exigibilité intervient l’année même et peut, sur demande, être étalée sur 15 ans.
La SCI devient propriétaire de l’immeuble sans devoir supporter d’imposition si le bail est supérieur ou égal à 30 ans. Le prix de revient est toujours l’assiette taxable après abattement d’une décote de 8% au-delà de la 18ème année.
L’imposition de la société d’exploitation :
Les charges de loyers payées sont des charges déductibles pour la société d’exploitation. Si les dépenses de construction sont réalisées dans l’intérêt de l’entreprise, elles peuvent être amorties sur la durée du bail ou sur la durée normale d’utilisation, selon que l’immeuble soit remis à la fin du contrat avec ou sans indemnité.
Il y a transfert de propriété lorsqu’il a y a cession des droits à construction et l’opération peut être soumise à TVA.
Si la remise de l’immeuble est faite en échange d’une indemnité, on associe cette opération à une cession d’actif soumis à l’impôt sur les plus ou moins-values professionnelles. À défaut, cet impôt n’est pas applicable.
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