L’amortissement nue-propriété en résumé
| Section | Résumé |
|---|---|
| Définition | La nue-propriété est le droit de propriété d’un bien immobilier sans le droit d’en jouir (l’usufruit). |
| Avantage pour le nu-propriétaire loueur en meublé | Amortissement du bien loué en meublé même s’il ne perçoit pas les loyers (perçus par l’usufruitier). Réduction du revenu imposable et différé du paiement de l’impôt. |
| Intérêt particulier | Si l’usufruitier est non imposable ou faiblement imposé. |
| Exemple | Parent donne la nue-propriété d’un logement meublé à son enfant (usufruit au parent). Parent exonéré d’impôt, enfant déduit l’amortissement et réduit son impôt. |
| Avantages | Réduction du revenu imposable, différé du paiement de l’impôt |
| Conditions | Bien loué en meublé, nu-propriétaire LMP ou LMNP |
| A savoir | Amortissement = processus comptable étalant le coût du bien sur sa durée de vie. Plusieurs méthodes existent. Consulter un expert-comptable pour choisir la méthode la plus adaptée. |
L’amortissement de la nue-propriété en location meublée
Souvent en raison d’une succession ou d’une donation, il est possible de devenir propriétaire de la nue-propriété d’un logement. Si ce dernier se trouve être donné en location meublée par l’usufruitier, le nu-propriétaire, lui-même par ailleurs loueur en meublé, bénéficie d’un avantage que nous allons détailler.
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
Le nu-propriétaire est propriétaire d’un bien mais ne dispose pas du droit d’en jouir (en l’occupant ou en le donnant en location). Bien souvent, le démembrement de propriété résulte d’une succession ou d’une donation.
Quel est l’avantage pour un loueur en meublé d’être également nu-propriétaire ?
Si le logement dont la propriété est démembrée entre un nu-propriétaire et un usufruitier est loué meublé, alors l’usufruitier déclare ses revenus et charges dans la catégorie des BIC (Bénéfice Industriel et Commercial). Dans ce cas, s’il est par ailleurs loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP), le nu-propriétaire a le droit de déduire de son résultat imposable les amortissements du bien loué en meublé, alors qu’il ne perçoit pas les loyers correspondants.
Cela est d’autant plus avantageux quand l’usufruitier est non imposable ou faiblement imposé. Prenons l’exemple d’une personne faisant une donation à son enfant de la nue-propriété d’un logement en location meublée avec réserve d’usufruit (le parent garde l’usufruit). Imaginons que ce parent usufruitier est non-imposable du fait de faibles revenus de retraite. Les revenus de location ne seront donc pas imposés ou imposés à un taux très faible. Le parent usufruitier, s’il est LMNP ou LMP via d’autres logements, pourra déduire de ses revenus de location meublée les amortissements de l’immeuble dont il est nu-propriétaire. Ainsi, ses revenus BIC de location meublée diminuent
En conclusion : nos conseils sur l’amortissement de la nue-propriété en location meublée
En anticipant la succession grâce à la donation de la nue-propriété, il est possible de diminuer la fiscalité.
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