Zoom sur : SCI et résidence principale
La détention de la résidence principale via une SCI permet la déductibilité de certaines charges contrairement à une détention directe (Un couple en son nom propre par exemple).
Une fois la SCI constituée, celle-ci acquiert le bien en faisant un emprunt auprès d’un établissement bancaire. Celle-ci signe donc un contrat de bail avec les occupants de celle-ci (qui seront ici le couple associé de la SCI).
La SCI déclare les revenus issus du bail en recettes, et, elle pourra donc déduire toutes les charges prévues et admises en déduction :
- Les charges d’intérêt d’emprunt
- Les dépenses d’entretien, de réparation ou d’amélioration
En cas de perte, on parle de déficit foncier. Comme la SCI est transparente fiscalement (c’est-à-dire qu’elle n’a porté aucunes options en matière de TVA et de régime d’imposition), ce déficit s’impute sur d’autres revenus fonciers positifs cette fois. À défaut d’existence ou en cas d’insuffisance de ceux-ci, le déficit devient reportable, dans une certaine limite, sur le revenu global des associés de la SCI. Le déficit doit correspondre aux différentes charges (sauf les intérêts d’emprunt).
Cette manière de détenir sa résidence principale présente cependant des avantages et des inconvénients qui diffèrent selon la situation familiale des associés.
LES AVANTAGES D’UNE SCI POUR SA RÉSIDENCE PRINCIPALE :
Mettre sa résidence principale dans la SCI présente certains avantages, ceux-ci dépendent du lien qui unit les 2 associés (Pacsés, Mariés ou Concubins). Les avantages majeurs sont bien sûr d’éviter l’indivision et de protéger le conjoint.
Si le couple est marié sous le régime de la communauté légale ou universelle :
Sous ce régime il n’y a pas vraiment d’avantage à placer sa résidence principale dans la SCI, si ce n’est d’anticiper la transmission du patrimoine aux enfants. Si l’objectif recherché par les époux est d’assurer la continuité du droit d’usage et d’habitation du conjoint survivant en cas de décès, la création d’une SCI est inutile. En effet le Code Civil prévoit déjà ces droits.
Si le couple est marié sous le régime de la séparation de biens :
L’avantage majeur est de prévenir les risques d’indivision en cas de décès. La création d’une SCI permettra également d’éviter d’éventuelles contestations des héritiers du conjoint décédé, qui pourraient rendre difficile le droit d’usage et d’habitation pour le conjoint survivant.
Pour les couples pacsés ou les concubins :
La problématique de la continuation du droit d’usage et d’habitation se pose toujours.
En cas de partenaires PACS, le partenaire survivant peut faire valoir son droit d’usage et d’habitation pour un an maximum, et ce, s’il n’y a pas stipulation contraire dans le testament du défunt.
Pour les concubins, les héritiers du défunt peuvent à tout moment expulser le concubin survivant.
Notez bien que, quelle que soit la situation familiale du couple, si l’objectif de la SCI est la protection du conjoint survivant, des dispositions particulières sont à prévoir.
LES INCONVÉNIENTS D’UNE SCI POUR SA RÉSIDENCE PRINCIPALE :
- Si vous souhaitez vendre votre maison secondaire pour réinvestir dans une résidence principale via une SCI et ainsi bénéficier de l’exonération des plus-values. Le régime de faveur ne s’applique malheureusement pas et vous serez imposable au titre de l’impôt sur les plus-values.
- L’acquisition via une SCI prive les primo-accédant de bénéficier de prêt aidé, comme le prêt à taux zéro par exemple.
- Si vous êtes soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), la résidence principale détenue via une SCI ne permet pas l’abattement de 30%.
- En cas de succession, un abattement de 20% peut être appliqué sur la valeur vénale de la résidence principale détenue en indivision. Si la résidence principale est détenue par l’intermédiaire d’une SCI, cet abattement ne s’applique pas.
- Si vous êtes entrepreneur individuel et que vous faites faillite, votre résidence principale est insaisissable par d’éventuels créanciers. En revanche, si votre résidence principale est détenue via une SCI, les créanciers peuvent saisir les parts de la SCI pour se rembourser.
Vous souhaitez créer une SCI et avoir d’avantage de renseignements à ce sujet ? N’hésitez pas à contacter votre expert-comptable au 03.74.28.01.29 ! Le cabinet Quanteos saura répondre à vos attentes.
