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SCI et imposition : comment choisir entre IR et IS ?

Faut-il créer une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) ?

Voici les caractéristiques principales de la SCI à l’IR :

  • La SCI génère un revenu imposable chez ses associés. Un associé personne physique déclarera donc un revenu foncier comme s’il était propriétaire en direct de l’immeuble. Un associé personne morale l’intégrera dans son revenu fiscal pour calculer ensuite son propre impôt.
  • En cas de plus-value lors de la vente du bien immobilier, c’est le régime des plus-values des particuliers avec abattement progressif et exonération totale au bout de 30 ans.

Voici les caractéristiques principales de la SCI à l’IS :

  • La SCI est redevable de son impôt (impôt sur les sociétés). Les associés ne paient aucun impôt sauf en cas de dividendes.
  • En cas de plus-value lors de la vente du bien immobilier, il y a imposition à l’IS sans abattement.

Comment choisir entre le régime d’imposition IR ou IS ?

  • Une simulation s’impose. Il n’y a pas de règle permettant d’affirmer qu’une option est meilleure qu’une autre. Tout dépend du montant des loyers et des charges, de la fiscalité personnelle des associés (notamment le taux marginal d’imposition)…
  • Il est parfois nécessaire d’opter à l’IS car l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne pourraient être supportés en cas de plus-value lors d’une cession du bien immobilier.

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Est-il possible de transformer une SCI à l’IR en SCI à l’IS?

C’est possible, mais attention à la plus-value. En effet, lors du passage à l’IS, il faut faire estimer le bien immobilier et la plus-value éventuelle sera imposée, même s’il n’y a pas eu de cession. Une solution à privilégier lorsqu’il n’y a pas ou peu de plus-value !

La solution serait-elle de vendre un bien immobilier à une SCI à l’IS dont on est associé pour :

Ne plus avoir de revenus fonciers et donc diminuer l’imposition personnelle

Dégager de la trésorerie, à titre personnel, car la SCI s’est endettée pour l’acquisition, puis faire de nouveaux investissements.

Pas tout à fait… L’objectif de l’opération ne doit pas être uniquement fiscal. Il risquerait d’être qualifié d’abus. L’opération doit avant tout être patrimoniale, par exemple en vue de préparer la succession.

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