Vous êtes loueur meublé professionnel et votre résidence fiscale se situe à l’étranger ? Vos obligations fiscales et sociales sont différentes d’un loueur meublé résident en France. Découvrez toutes les spécificités dans cet article.
Qu’est-ce qu’un non-résident ?
Dans le droit fiscal, un non-résident correspond à un individu n’ayant pas son domicile fiscal en France.
La situation du résident fiscal de France s’apprécie selon plusieurs critères fixés par l’article 4B du Code Général des Impôts :
« 1. Sont considérées comme ayant leur domicile fiscal en France au sens de l’article 4 A :
- Les personnes qui ont en France leur foyer ou le lieu de leur séjour principal ;
- Celles qui exercent en France une activité professionnelle, salariée ou non, à moins qu’elles ne justifient que cette activité y est exercée à titre accessoire ; (…)
- Celles qui ont en France le centre de leurs intérêts économiques. »
Ainsi, dès lors que vous n’entrez dans aucune de ces 3 conditions vous serez considéré comme non-résident fiscal français.
Vous serez alors soumis à une obligation fiscale limitée, puisque vous serez passible de l’impôt en France uniquement sur vos revenus de source française.
Les conditions de statut LMP pour un non-résident
Les conditions de statuts pour les LMP sont les suivantes :
LMP :
- Les loyers encaissés sont supérieurs à 23 000€
- ET les loyers encaissés sont inférieurs aux autres revenus imposables des activités professionnelles du foyer fiscal
Cependant, en tant que non-résident, vous n’avez, dans la majorité de cas, aucun revenu français.
Dès lors, lorsque vous dépassez 23 000€ de loyers encaissés sur une année, vous obtenez directement le statut de LMP.
L’aspect social du loueur meublé professionnel non-résident
Le loueur meublé professionnel est soumis aux cotisations sociales, contrairement au loueur meublé non professionnel.
Cependant, il est possible d’être exonéré de cotisations sociales si vous êtes affiliés à la sécurité sociale dans un autre pays.
- Cas n°1 : Vous êtes affilié à la sécurité sociale dans l’Espace Économique Européen ou en Suisse
Dans ce cas, vous n’êtes pas soumis aux cotisations sociales françaises.
Si vous souhaitez en savoir plus, consultez le règlement CE83/2004.
- Cas n°2 : Vous êtes affilié à la sécurité sociale hors de l’EEE ou de la Suisse
Dans ce cas, vous êtes en principe soumis aux cotisations sociales françaises, sur la même base que l’impôt sur les revenus (confère ci-dessous)
Cependant, il est possible d’échapper à ces cotisations sociales si votre pays de résidence à conclu avec la France une convention bilatérale de sécurité sociale.
En plus des cotisations sociales, les loueurs en meublés professionnels sont soumis aux prélèvements sociaux.
- Cas n°1 : Vous êtes affilié à la sécurité sociale dans l’Espace Économique Européen ou en Suisse
Dans ce cas, vous supportez le prélèvement de solidarité au taux de 7,5% et pas la CSG et CRDS.
- Cas n°2 : Vous êtes affilié à la sécurité sociale hors de l’EEE ou de la Suisse
Dans ce cas, vous supportez l’intégralité des prélèvements sociaux soit un taux de 17,20%.
Exemple : Martin détient un immeuble sur Lille, qu’il loue meublé. Sur l’année 2023, son activité de loueur meublé professionnel génère un résultat bénéficiaire de 10 000€.
Voici ce qui est due au titre des cotisations sociales et prélèvements sociaux :
- S’il réside en France : Il est soumis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants (+/- 40%).
- S’il réside au Brésil : Il est soumis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants (+/- 40%) et aux prélèvements sociaux (17,20%)
- S’il réside en Espagne : Il n’est pas soumis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants et il est seulement soumis au prélèvement de solidarité de 7,50% au titre des prélèvements sociaux.
L’aspect fiscal du loueur meublé non professionnel non-résident
Le choix entre le micro BIC et le régime réel
Les revenus issus de la location meublée sont assimilés à des revenus BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).
Pour déterminer le résultat imposable d’une activité BIC, il existe 2 régimes :
- Le micro BIC : le bénéfice imposable se calcule à partir du chiffre d’affaires, auquel il est soustrait un abattement de 50 % du chiffre d’affaires, pour les activités de service (comme les activités de fourniture de logement meublés).
- Le réel : le bénéfice imposable est le bénéfice net, en tenant compte de la déduction de l’ensemble des charges liées à votre logement et d’un amortissement comptable
Dans la majorité des cas, le régime du réel est plus avantageux. Néanmoins, il convient de consulter un expert-comptable pour s’en assurer.
L’impôt sur les revenus
Le mode de calcul de l’impôt sur les revenus est différent en comparaison à un résident fiscal français.
Les non-résidents sont soumis à un taux forfaitaire d’impôt sur les revenus de 20% jusqu’à 27 478 € de revenus imposables puis de 30% au-delà (non soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu qui peut monter jusqu’à 45 %).
La TVA
Les règles en matière de TVA sont identiques que le propriétaire soit résident fiscal français ou non.
Ainsi, selon la nature de votre activité, vous pouvez ou non être concerné par le dépôt de déclarations de TVA.
L’impôt sur les plus-values
Les règles de calcul en matière de plus-values sont identiques que le propriétaire soit résident fiscal français ou non.
Cependant, la fiscalité est différente selon votre lieu de résidence.
En tant que LMP, vous êtes soumis au régime de plus-value des professionnels. Il convient alors de différencier la plus-value à court terme et à long terme.
Exonération des plus-values
Lorsque le chiffre d’affaires (hors TVA) annuel est inférieur à 90 000 € et que l’activité LMP est exercée depuis plus de 5 ans, les plus values (court terme et long terme) ne sont pas imposables (exonération partielle entre 90 000 et 126 000 € de CA HT).
La plus-value à court terme
La plus-value à court terme concerne les biens que vous possédez depuis moins de 2 ans.
Cette plus-value est égale au total des amortissements durant la période de détention.
Pour un non-résident, elle est soumise :
- A l’impôt sur les revenus allant de 20% à 30%
- Aux cotisations sociales et/ou aux prélèvements sociaux selon votre pays de résidence (confère ci-dessus)
Cependant, la doctrine est divisée au sujet de l’application des cotisations sociales.
Il semblerait que les cotisations sociales puissent ne pas s’appliquer du fait que la plus-value n’est pas un revenu d’activité.
La plus-value à long terme
La plus-value à long terme concerne les biens que vous possédez depuis plus de 2 ans.
La plus-value imposable correspond à la différence entre la valeur de cession et la valeur d’achat.
Cette plus-value est imposée au prélèvement forfaitaire unique de 30% (12,80% d’impôt sur les revenus et 17,20% de prélèvements sociaux).
Selon votre pays de résidence, il est possible que le taux de prélèvements sociaux applicable soit plus faible (confère ci-dessus).
Vous souhaitez être accompagné par un expert-comptable et obtenir des renseignements complémentaires. N’hésitez pas à contacter Pierre Quique au cabinet Quanteos au 03.74.28.01.29 !
