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Conseils d’investissement dans une location meublée

Conseils d’investissement dans une location meublée

Vous souhaitez investir en location meublée ? Laissez-moi vous donner quelques conseils ! 

Qu’est-ce qu’une location meublée ? 

  • Logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante du locataire (fixé par décret) :  
    • une literie comprenant couette ou couverture, un dispositif pour occulter les fenêtres dans les pièces utilisées comme chambres à coucher  
    • des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment freezer, la vaisselle nécessaire à la prise des repas, les ustensiles de cuisine, une table et des sièges 
    • des étagères de rangement, des luminaires, le matériel d’entretien ménager  
  • L’activité de location meublée concerne des domaines variés : 
    • Chambres d’étudiants 
    • Logement pour les vacances 
    • Résidences de tourisme, résidences séniors, résidences étudiantes 
    • Mobile-homes, caravanes, habitations légères (avec point fixes) 
    •  
  • La location meublée concerne aussi bien le propriétaire en pleine propriété que l’usufruitier que le locataire qui sous-loue. 

  

Comment débuter son activité et sous quelle forme ? 

  • Acheter un logement déjà meublé ou que l’on va meubler 
  • Déposer au greffe du tribunal de commerce un formulaire de déclaration de début d’activité 
  • Signer un bail 
  • Sous quelle forme ? 
    • Le plus souvent en entreprise individuelle – seul ou en indivision si l’on investit à plusieurs – imposition à l’impôt sur le revenu – c’est le statut LMP ou LMNP 
    • Parfois en société – imposition à l’impôt sur les sociétés sauf en SARL de famille 

 

Faut-il choisir le statut LMP ou LMNP ? 

  • Loueur en meublé professionnel ou non professionnel ? 
  • Les LMP sont rares car pour l’être, il faut que : 
    • Les loyers soient supérieurs à 23 000 € par an 
    • Les loyers soient supérieurs à l’ensemble des autres revenus d’activité du foyer fiscal 
    • Etre inscrit au Registre du Commerce en tant que LMP 
    • Le LMP paie des cotisations RSI tandis que le LMNP n’en a pas. 

 Régime BIC micro ou réel ? 

  • Location nue = revenus fonciers 
    • Régime micro: 
      • possible jusqu’à un chiffre d’affaires de 15 000 € 
      • Le revenus imposable = 70 % du chiffre d’affaires 
    • Régime réel : 
      • Possible quelque soit le chiffre d’affaires 
      • Le revenus imposable = loyers – charges (entretien, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc…)  

  • Location meublé = BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) 
    • Régime micro :  
      • possible jusqu’à un chiffre d’affaires de 70 000 € (depuis 2017) contre 33 200 € autrefois 
      • Le revenus imposable = 50 % du chiffre d’affaires (ou 29 % pour les meublés de tourisme) 
      • Très simple – pas besoin d’établir des comptes 
    • Régime réel : 
      • Possible quelque soit le chiffre d’affaires 
      • Le revenus imposable = loyers – charges (entretien, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc…) – amortissement du logement 

 

Dans quels cas le régime du réel peut être le plus intéressant? 

Déclarer ses revenus de loueur en meublé au régime réel peut être plus intéressant que d’être sous le régime micro-BIC meublé ou de déclarer des revenus fonciers (location nue). En effet, le régime réel LMNP et LMP permet de déduire du revenu imposable les amortissements du logement, c’est-à-dire une partie du coût d’acquisition, chaque année. Cette « charge fiscale » n’existe pas sous le régime micro-BIC ou en revenus fonciers et permet donc, le plus souvent, d’obtenir un revenu imposable inférieur au régime réel. 

Le Cabinet Quanteos réalise une simulation, en fonction de votre situation actuelle et de vos projets patrimoniaux, afin de vous aider à choisir le meilleur régime fiscal. 

 

La réduction d’impôt pour frais de comptabilité ? 

  • Egale à 2/3 des frais de comptabilité 
  • Elle réduit considérablement le coût des honoraires de l’expert-comptable ! 
  • Conditions : être adhérent d’un Centre de Gestion Agréé (CGA) et avoir un chiffre d’affaires (loyers) inférieur à 70 000 € (contre 33 200 € jusqu’en 2016) 
  • Exemple : honoraires de 570 € et CGA à 150 €, soit 720 € de frais de comptabilité 
    • 480 € de réduction d’impôt !!! 
    • Le reste, soit 240 €, est déduit du revenu imposable de loueur en meublé 

 

Que se passe-t-il si j’occupe un bien que je donne habituellement en location ? 

  • Les charges sont déduite selon le pro rata du temps de location / 365 jours. 

 Qu’est-ce que le meublé de tourisme ? 

  • Il faut être certifié meublé de tourisme 
  • Cela donne droit, en régime micro, à un abattement de 71 % contre 50 % pour les meublés non classés 

 Comment passer une location nue en location meublée ? 

  • Il faut meubler le logement (voir le décret du 31 juillet 2015 https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030967884) 
  • Etablir un bail spécifique à la location meublée et un état des lieux comprenant tous les meubles nécessaires à la location meublée 
  • Faire estimer le bien par un expert immobilier au jour du passage en meublé (pour servir de base de calcul à l’amortissement) 

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