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Financement de l’immobilier d’entreprise par crédit-bail immobilier

Financement de l’immobilier d’entreprise par crédit-bail immobilier

Il s’agit du même principe que pour l’acquisition de véhicules. En contrepartie d’un loyer mensuel vous bénéficiez du bien mais il n’est à vous que si vous levez l’option à l’issue du contrat.  

Le crédit-bail immobilier ne s’agit pas d’un emprunt amortissable mais d’un contrat de location conclu sur une durée déterminée entre une société de crédit-bail et la SCI. À la levée de l’option, le locataire a la possibilité de devenir propriétaire de l’immeuble.  

La durée de financement se situe en général entre 15 et 20 ans avec un prix de levée d’option en moyenne égal de 5 à 15€ hors taxe de la valeur d’origine.  

La SCI, qui loue le bien à la société de crédit-bail, sous-loue ce bien à l’entreprise d’exploitation.  

Si ce bien est loué :  

  • Nu, la SCI est soumise au régime des bénéfices non commerciaux  
  • Meublé, la SCI est imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux 

Conséquences juridiques et fiscales liées à la fin du contrat :  

Dès la levée de l’option, la SCI change de régime fiscal et passe au régime des revenus fonciers. Du fait de la fin du contrat, l’immeuble est inscrit à l’actif de la société à sa valeur résiduelle et une quote-part des loyers non déductibles est réintégrée.  

Cette modification de régime fiscal pour passer au régime des revenus fonciers entraîne l’imposition de la plus-value latente sur l’immeuble.  

Cette plus-value professionnelle est considérée à court terme, c’est-à-dire qu’elle est imposée au taux marginal d’impôt sur le revenu du dirigeant d’entreprise, augmenté des prélèvements sociaux.  

Il existe des solutions pour réduire cet impôt notamment le fait, pour la SCI, d’opter pour l’IS. Ainsi, il n’y a pas de changement de régime fiscal et donc pas de conséquences juridiques ou fiscales.  

Les avantages et inconvénients du financement par crédit bail immobilier :  

  • La société de crédit-bail reste propriétaire de l’immeuble pendant la durée du contrat. Cela permet donc une sécurité supérieure dans le cas où les conditions exigées par les établissements de crédit pour la demande d’un emprunt classique ne sont pas satisfaites.  
  • Il y a diversification des modes de financements, ce qui est apprécié par les banquiers.  
  • La société doit pouvoir faire face aux loyers car le coût de ce financement est plus élevé qu’un emprunt classique 
  • Ce mode de financement ne peut servir qu’à l’acquisition d’un immeuble professionnel. L’acquisition d’un terrain nu sans projet de construction ou d’un immeuble résidentiel ne peut se faire avec ce type de financement.  

Vous souhaitez être accompagné d’un expert-comptable spécialiste de l’immobilier pour vos démarches et la gestion de votre patrimoine professionnel ? N’hésitez pas à contacter Pierre Quique au cabinet Quanteos au 03.74.28.01.29 !  

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