En location meublée, l’amortissement est souvent présenté comme « la » raison de préférer le régime réel au micro-BIC. Encore faut-il comprendre ce qu’il recouvre, et ne pas le confondre avec le déficit LMNP, qui obéit à des règles bien différentes.

Qu’est-ce qu’un amortissement ?

L’amortissement est la constatation comptable de la perte de valeur d’un bien du fait de son usage et du temps : plutôt que de déduire l’intégralité du prix d’acquisition l’année de l’achat, cette dépense est répartie sur sa durée d’utilisation prévisible.

Sa particularité est essentielle : c’est une charge déductible sans décaissement. Le loyer est encaissé, l’amortissement réduit le résultat imposable, mais aucune somme ne sort de la trésorerie.

Pourquoi est-il un atout en location meublée ?

La location meublée relève des BIC, ce qui autorise l’amortissement du bien, contrairement à la location nue, imposée en revenus fonciers, où ce mécanisme n’existe pas. Il n’est toutefois accessible qu’au régime réel : au micro-BIC, l’abattement forfaitaire tient lieu de déduction globale des charges.

L’amortissement s’applique par composants : gros œuvre, façade et toiture, installations techniques, agencements, mobilier et équipements, chacun étant amorti sur sa propre durée d’utilisation. Deux points de méthode méritent l’attention :

• Le terrain n’est jamais amortissable : il doit être isolé du prix d’acquisition, souvent pour 10 à 20 % de la valeur ;
• Les frais de notaire et d’agence peuvent être intégrés au prix de revient amortissable, ou déduits en charges dès la première année.

Une illustration chiffrée

Un appartement acquis 150 000 € frais inclus, dont 15 % de terrain, laisse une base amortissable de 127 500 € : environ 3 200 € par an sur le bâti, auxquels s’ajoutent 8 000 € de mobilier sur 7 ans (1 150 €/an).

Face à 9 600 € de loyers et 5 500 € de charges réelles (intérêts, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, honoraires comptables), le résultat avant amortissement ressort à 4 100 €. L’amortissement l’absorbe intégralement : résultat imposable nul.

Le plafonnement de l’amortissement

Point capital : l’amortissement ne peut ni créer ni majorer un déficit. Sa déduction est plafonnée à la différence entre les loyers et les autres charges. Dans l’exemple ci-dessus, 250 € ne sont donc pas déduits l’année N.

Ils ne sont pas perdus : ils sont reportables sans limite de durée et s’imputeront sur les bénéfices futurs. C’est ce stock d’amortissements différés qui permet à beaucoup d’investisseurs de n’acquitter aucun impôt sur leurs loyers pendant de longues années.

Le déficit LMNP : définition et régime

Le déficit LMNP est constaté lorsque les charges réelles ( hors amortissement ) excèdent les loyers encaissés. Il traduit une perte effective d’exploitation, fréquente les premières années (travaux, intérêts élevés, frais d’acquisition).

Son sort est strictement encadré : il est reportable pendant 10 ans, mais uniquement sur les bénéfices de même nature, c’est-à-dire d’autres revenus de location meublée non professionnelle. Contrairement au déficit foncier, il n’est pas imputable sur le revenu global du foyer.

En résumé

Un point de vigilance à la revente

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession pour la plupart des LMNP. L’avantage obtenu pendant l’exploitation est donc partiellement repris à la sortie : l’arbitrage réel / micro s’apprécie désormais sur l’ensemble du cycle de détention.

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